Nửa đầu năm 2024, đa số dự án căn hộ cao cấp mới ở TP.HCM đa số đều có giá bán vượt 100 triệu đồng/m2, chênh lệch 25% so với các sản phẩm tương đồng mở bán trước đó.
Căn hộ cao cấp tiếp tục bung hàng
Cụ thể, bài viết trong mục bất động sản mới đây trên VNE nói một dự án (VNE đã giấu tên) thuộc phân khúc bất động sản căn hộ cao cấp nằm trên đường Mai Chí Thọ (P.An Phú, TP.Thủ Đức) vừa chào bán đợt đầu tiên trong tháng 5 với diện tích 3,8 ha gồm hơn 2.000 căn.
Chủ đầu tư chào bán mức giá là từ 130 triệu đồng/m2. Nếu tính cả thuế phí, giá dự án căn hộ cao cấp mới này lên đến 146-155 triệu đồng/m2, chênh khoảng 15-20% so với mức giá dự kiến (rumor).
Tính ra, để sở hữu căn hộ 1 phòng ngủ rộng 50 m2 của dự án này, người mua sẽ phải trả 6-7 tỉ đồng. Còn căn 2 phòng ngủ rộng 70-80 m2 lên đến 9-10 tỉ đồng (chưa gồm thuế phí).
VNE dẫn lời một người môi giới (không cho biết tên) chuyên về căn hộ các phân khúc tại TP.Thủ Đức cho biết giá bán dự án này là vào hàng đắt đỏ nhất khu vực đường Mai Chí Thọ.
Còn nhiều dự án khác cùng phân khúc căn hộ cao cấp trong bán kính 3 km đang được chào bán 70-100 triệu đồng/m2 trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại).
Không chỉ dự án chào bán lần đầu tiên, phân khu mới của những dự án hiện hữu cũng được bán giá khoảng 100 triệu đồng/m2, chênh 15-25% so với giai đoạn trước.
Tại khu vực quận 9 cũ (nay thuộc TP.Thủ Đức), một phân khu mới (không cho biết tên) với 4 tòa căn hộ thuộc 1 đại đô thị đang được lên kế hoạch mở bán. Chủ đầu tư giới thiệu sản phẩm này được định vị là căn hộ cao cấp với giá dự kiến từ 5.000 USD (khoảng 127 triệu đồng)/m2.
Mức giá này gây chú ý vì chênh gần gấp đôi so với giá phân khu mở bán giữa năm 2023. Người mua có thể phải bỏ ra hơn 3,6 tỉ đồng để sở hữu căn studio rộng 29 m2. Trong khi loại căn này mở bán năm 2023 chỉ từ 1,6 tỉ đồng.
Đầu tháng 5.2024, giai đoạn cuối của dự án nằm giữa 2 tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch và Trần Bạch Đằng (bán đảo Thủ Thiêm) cũng được chào hàng, chủ yếu là các căn hộ 2-3 phòng ngủ và duplex phân khúc hạng sang. Giá bán được chủ đầu tư đưa ra là từ 5.000-7.000 USD (khoảng 127-178 triệu đồng) mỗi mét vuông.
Tại quận 7, một phân khu mới (VNE không cho biết tên) cao 12 tầng với 95 căn cũng vừa được tung ra thị trường hồi tháng 3. Giá bán dao động 88-100 triệu đồng/m2, căn diện tích nhỏ nhất 42 m2 đã hơn 3,6 tỉ đồng. Mức này chênh khoảng 25% so với giá bán phân khu ra mắt 3 năm trước.
Không có lý do gì để căn hộ cao cấp mới có giá bán thấp hơn
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Đất Xanh Service (FERI), giá bán căn hộ mới tại TP.HCM đầu quý II/2024 tăng 2-3% theo tháng, lên đến 82 triệu đồng/m2.
FERI cho biết đà tăng giá không chỉ ở dự án lần đầu ra mắt thị trường mà ở cả rổ hàng mới của các dự án hiện hữu. Tuy nhiên rất ít dự án đưa ra chính sách bán hàng đột phá để kích cầu như năm ngoái.
Dữ liệu của DKRA Group cũng cho thấy nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và vùng lân cận đạt hơn 1.300 căn trong tháng 5, gấp 3-4 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Riêng TP.HCM chiếm gần 80% nguồn cung sơ cấp, chủ yếu là phân khúc hạng sang ở khu Đông. Dù rổ hàng mới tăng nhẹ giá bán nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao, khoảng 62%.
Ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc mảng dịch vụ Tư vấn và phát triển dự án DKRA Group cho biết, giá bán tăng nhẹ và neo cao là diễn biến chung của thị trường căn hộ TP.HCM. Lý do đến từ áp lực chi phí đầu vào gia tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài.
Chưa kể, phần lớn dự án mới được phát triển bởi chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, tiến độ thi công nhanh, tiện ích và chất lượng được đầu tư cao hơn nên “không có lý do gì giá thấp hơn các dự án mở bán trước”.
Cùng quan điểm, ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nói đà tăng này xuất phát từ tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài. Trong khoảng 4 quý gần đây, thị trường rất hiếm có dự án mới ra mắt, hầu hết rổ hàng căn hộ sơ cấp đến từ các dự án hiện hữu.
Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho thấy 2 năm qua, nguồn cung dự án chung cư mới tại TP.HCM rất ít, chỉ 2 dự án được cấp phép đầu tư. Riêng quý I/2024, thành phố chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Giá căn hộ mới neo cao còn đến từ xu hướng phát triển của thị trường và chiến lược của chủ đầu tư. Theo ông David Jackson, bên cạnh chất lượng công trình, nội thất bàn giao, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến tiện ích thông minh, dịch vụ nội khu đi kèm.
Điều này cho thấy chiến lược của nhiều chủ đầu tư đang hướng đến phân khúc từ cao cấp trở lên nhằm tối đa lợi nhuận, đồng nghĩa với tỉ trọng căn hộ bình dân và trung cấp tại TP.HCM ngày càng giảm.
“Rổ hàng ra mắt gần đây đều vượt trăm triệu đồng mỗi mét vuông cho thấy quyết tâm giữ giá của các chủ đầu tư, dù thị trường vẫn trong giai đoạn chững lại”, chuyên gia này cho hay.
Vẫn theo VNE, căn hộ mới tại TP.HCM chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng thượng lưu, tiềm lực tài chính mạnh. Người mua có ngân sách tầm trung trở xuống chỉ có thể dịch chuyển sang các tỉnh lân cận để tìm căn hộ mới.
Ví dụ như tại Bình Dương, nhiều dự án mở bán thời gian qua có giá trung bình 27-38 triệu đồng/m2, tập trung ở 2 thành phố Dĩ An và Thuận An.
Ông Võ Hồng Thắng dự báo nguồn cung mới trong quý II/2024 sẽ tăng so với đầu năm, dao động 2.000-3.000 căn, tập trung tại Bình Dương và TP.HCM. Phân khúc hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, còn hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới ở các tỉnh giáp ranh.
Biên tập lại từ bài gốc ở VNE
